Wenn es zur Zwangsversteigerung einer Immobilie kommt, muss eine Ertragswertermittlung stattfinden, um den Wert und das Mindestgebot zu fixieren. Das Ertragswertverfahren stellt den Wert einer Immobilie auf der Grundlage zu erwartender Erträge fest. Es wird somit vorwiegend auf Miet- und Pachtobjekte angewandt. Der Ertragswert ergibt sich aus Bodenwert sowie dem Gebäudeertragswert, d.h. den erwartbaren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die Ertragswertermittlung beruht auf komplexen Berechnungen und verlangt eine fundierte Marktkenntnis, weshalb man sie am besten von Immobilienexperten oder vereidigten Gutachtern durchführen lässt. Im Folgenden erfährst du mehr über das Ertragswertverfahren bei der Immobilienbewertung im Zuge einer Zwangsversteigerung.
Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?
Am häufigsten kommt das Ertragswertverfahren im Zusammenhang mit einer Immobilienversteigerung zum Einsatz. Grundlage ist die Berechnung des Verkehrswerts oder des erzielbaren Beleihungswerts des Gebäudes sowie allen realistischen Erträgen aus Vermietung und Verpachtung. Als Objekte kommen zumeist Firmenimmobilien oder vermietete bzw. verpachtete Miet- bzw. Gewerbeimmobilien für das Ertragswertverfahren in Frage. Auch bei gemischten Gewerbe- und Wohnimmobilien kann das Verfahren genutzt werden. Bei der Ertragswertermittlung sind die Aufwendungen und laufenden Kosten von den Einnahmen abzuziehen, sodass man die Höhe der Überschüsse feststellen kann. Das Ertragswertverfahren beruht auf §§ 17–20 der Immobilien-Wertermittlungsverordnung. Es ist neben dem Vergleichswertverfahren und dem Sachwertverfahren eines der zulässigen Vorgehensweisen, um den Verkehrswert einer Immobilie festzusetzen.
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